2025년에도 전세사기? 이 5가지만 확인하면 절대 안 당합니다.
“전세는 무조건 안전하다고 믿었어요.” 최근 몇 년간 뉴스에 오르내리는 전세사기 피해자들의 말입니다. 2025년에도 여전히 전세사기 수법은 진화하고 있습니다. 무자본 갭투자, 대출 끼고 전세 돌리기, 전입신고 막기, 이중 계약 등 수법은 교묘해졌고, 피해 금액은 더욱 커졌습니다. 그렇기에 지금 이 글을 읽고 있는 여러분이 ✔️ 내 돈을 지키기 위해 ✔️ 계약 전에 꼭 확인해야 할 ✔️ 실질적인 체크리스트를 갖는 것이 중요합니다. 오늘은 실제 임대차 계약을 앞둔 분들, 사회초년생, 신혼부부, 갭투자 걱정하는 세입자들을 위해 **전세사기 예방을 위한 5가지 핵심 방법**을 나눠보겠습니다.
1. 계약 전, 등기부등본은 ‘이렇게’ 봐야 합니다
가장 기본적인 것이 등기부등본 열람입니다. 하지만 **단순히 ‘집주인 이름과 주소가 맞는지만 확인하는 것’은 위험합니다.** 등기부등본에서 반드시 봐야 할 항목은 다음과 같습니다. - **소유자 정보**: 계약 상대방과 일치하는지 - **근저당권**: 설정 금액이 전세보증금보다 크지 않은지 - **가압류/가처분**: 최근 기록이 있는지 - **신탁 여부**: 신탁사 이름이 있으면 반드시 승낙서 필요 예를 들어 보증금 2억짜리 전세를 계약하는데, 근저당 설정이 3억으로 되어 있다면 **집주인이 대출을 못 갚을 경우 낙찰 후 순위상 손해를 보게 됩니다.**
💡 **TIP: 계약 전에 ‘온라인 등기소(https://www.iros.go.kr)’에서 직접 열람하거나, 네이버 부동산에서도 미리 확인 가능합니다.
2. 임대인의 실명 확인과 대리인 계약 시 주의점
최근에는 ‘위임장 사기’ 사례가 급증하고 있습니다. 즉, **소유주 본인이 아닌 사람과 계약하게 되는 것**인데, 이 경우 나중에 임대차계약이 무효가 되는 사례도 있습니다. 계약서에 도장을 찍는 사람이 실제 집주인이 맞는지 꼭 확인해야 합니다. - 반드시 소유자의 **주민등록증 실물 확인** - 대리인 계약 시 **위임장 + 인감증명서 원본** 확인 - 위임장은 ‘해당 물건지 주소, 전세계약, 금액 등’ 명확히 명시돼 있어야 함 이 조건이 충족되지 않으면, 집주인이 “나는 위임한 적 없다”고 주장할 경우 **세입자는 보호를 못 받을 수도 있습니다.**
3. 확정일자 + 전입신고 = 세입자의 유일한 방패
전세사기에서 ‘선순위 세입자’가 되느냐, ‘후순위 세입자’가 되느냐는 단순하지만 치명적인 차이를 만듭니다. 이걸 막는 방법은 단 두 가지. ✔️ 계약 당일 ‘전입신고’ ✔️ 동사무소에서 ‘확정일자’ 받기 이 두 가지가 완료되면, **경매나 공매 상황에서도 우선적으로 보증금을 회수할 수 있는 ‘우선변제권’이 생깁니다.** 중요한 건, 계약 당일에 바로 해야 한다는 점입니다. 하루만 늦어도 ‘먼저 전입한 사람’에게 순위가 밀릴 수 있어요. 또한 ‘확정일자’가 찍힌 계약서는 원본을 별도 보관하세요.
4. 전세보증보험은 더 이상 선택이 아닙니다
전세보증금이 1억 이상이라면 반드시 고려해야 할 것이 **전세보증보험(전세금 반환보증)**입니다. 대표적인 기관은 HUG(주택도시보증공사)와 SGI서울보증입니다. 가입 조건은 간단합니다. - 보증금 7억 이하 (수도권 기준) - 보증료: 평균 0.128% 수준 (1억 보증금 기준 약 12만원) - 집주인 동의 없이 가입 가능 (일부 경우 제외) 전세사기 피해자 중 상당수가 “보증보험에 가입만 했어도...”라는 말을 남깁니다. 특히 신축 빌라, 오피스텔, 다가구주택의 경우 **전입 + 확정일자만으로는 부족할 수 있습니다.**
5. 공인중개사를 믿기 전에, 반드시 이걸 확인하세요
“공인중개사가 알아서 잘했겠지.” 이런 생각이 전세사기의 가장 큰 맹점입니다. 중개사도 ‘법적 책임을 회피할 수 있는 영역’만 지키고 계약을 진행하는 경우가 많습니다. 그래서 계약 전에 반드시 이 3가지를 중개사에게 확인하세요. 1. 집주인 실명 확인했는가 2. 근저당 포함된 상황 설명했는가 3. 선순위 세입자 존재 여부 확인했는가 그리고 계약서에 중개사 이름, 등록번호, 연락처가 정확히 들어 있는지도 확인 필수입니다. 만약 문제가 생겼을 때, 한국공인중개사협회 민원센터 또는 국토부 전세피해 지원센터에 신고할 수 있습니다.
전세사기는 무지보다 ‘무관심’에서 시작됩니다. 2025년, 더 이상 남 일로 넘기지 말고 오늘부터라도 하나씩 체크해보세요. 전세는 여전히 매력적인 제도이지만, **준비된 사람만이 안전하게 거주할 수 있는 시대**가 되었습니다. 이 글이 누군가의 전세보증금을 지켜주는 실질적인 도움이 되길 진심으로 바랍니다.