집 있어도 청약 가능?…“이젠 팔고 와라” 정부 대출 조건 강화 총정리

1. ‘6.27 대책’ 핵심은 “기존 주택 팔고 와야 대출 가능”

정부는 2025년 6월 27일 발표한 부동산 대책을 통해 수도권 및 규제지역 내 1주택자의 청약 당첨 시, 기존 주택을 처분해야만 주택담보대출을 허용하겠다고 밝혔습니다. 이번 방침은 그동안 유예됐던 기존 주택 보유 청약자의 실질적 자산 증식을 억제하고, 시장의 투기 심리를 차단하겠다는 의지가 담긴 결정입니다.

쉽게 말해, 서울이나 수도권에서 청약에 당첨된 1주택자는 기존에 살고 있던 집을 **소유권 이전 등기일로부터 6개월 안에 반드시 팔아야** 잔금 대출을 받을 수 있습니다. 팔지 않으면? 대출은 회수됩니다. 이는 단순한 약속이 아닌, **각서 작성을 요구**하는 수준의 강제 조건입니다.

실거주 목적 외 주택 취득에 대한 억제가 강화되며, 청약은 가능하지만 대출 없이 구매해야 한다는 정책적 메시지가 강하게 반영된 셈입니다.

2. “실거주만 인정”…다주택 회피 위한 우회는 불가능

정부는 특히 ‘실거주 목적’임을 입증할 수 있어야만 주담대가 가능하다고 밝혔습니다. 즉, 단순한 투자 목적으로 청약을 진행하고 기존 주택을 보유한 채 새 집을 구입하려는 시도는 원천적으로 차단됩니다.

많은 이들이 청약에 당첨된 후 일정 기간 두 채를 보유하며 '집값 상승 후 매도'를 기대했지만, 이제는 그런 전략이 통하지 않습니다. **‘잔금 대출 회수’라는 강력한 페널티**가 적용되기 때문입니다.

부동산 시장의 불균형을 잡기 위해 금융 규제를 통한 심리 조절 장치가 본격적으로 도입된 셈입니다. 특히 이 조치는 신축 공급이 집중된 수도권 시장을 겨냥한 방향 설정으로 보입니다.

3. “현금 없으면 집 못 사요”…잔금 대출 없는 청약 실현 가능성은?

정부 방침으로 인해 가장 큰 타격을 받는 계층은 ‘청약에 당첨됐지만 기존 주택을 매도하지 못한 1주택자’입니다. 대부분 중산층 이하 청약 당첨자들은 잔금 마련을 위해 중도금 대출이나 잔금 대출을 필수적으로 활용해야 하는 상황입니다.

하지만 기존 주택을 팔기 전까지는 대출이 불가능하다면? 상당수는 계약을 포기하거나, 지인 도움 등 비정상적인 방법에 의존할 수밖에 없게 됩니다. 이는 결과적으로 실수요자의 진입 장벽을 더 높이는 ‘선의의 피해자’ 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

정부는 '예외적 구제'를 허용하지 않겠다는 입장까지 고수하면서 정책에 대한 국민들의 피드백이 첨예하게 엇갈리고 있습니다.

4. 다시 돌아온 문재인 정부 규제?...사실상 ‘부활’ 해석

이번 대책은 다수 전문가들과 언론에서 문재인 정부 시절 시행됐던 ‘기존 주택 처분 의무’의 **사실상 부활**로 해석되고 있습니다. 당시에도 1주택 청약 당첨자에게 일정 기간 내 주택 처분 조건이 부과되었고, 윤석열 정부 출범 이후인 2023년 1월부터 완화되었습니다.

그러나 부동산 시장의 불안 조짐이 재개되자 다시 규제를 강화한 셈입니다. 다만 당시에는 법적 ‘처분 의무’였던 반면, 현재는 ‘대출 제한’이라는 금융 규제로 바뀌었다는 차이가 있습니다.

결국 제도 자체는 강제성이 약해졌지만, 현실적으로는 실수요자에게 더 큰 부담을 안기는 **사실상의 동일 규제**로 해석됩니다.

5. 토지거래허가제 지역도 예외 아냐…주의 필요

이번 세부지침은 청약 외에도 토지거래허가제 지역의 주택 매매에도 적용됩니다. 정부는 “6월 27일까지 관할 지자체에 허가를 신청한 경우에만 종전 규정을 적용한다”고 명시하며, 매매 약정서만 작성한 경우는 구제 대상에서 제외하겠다고 밝혔습니다.

이는 부동산 계약을 둘러싼 허점을 악용해 규제 회피를 시도하는 일부 행위를 차단하기 위함입니다. 특히, 최근 개발 호재가 많은 강남권, 마곡, 수도권 일부 지역에서 토지거래허가 구역으로 묶인 경우가 많기에, 투자자들의 세심한 주의가 요구됩니다.

계약을 했다 하더라도 허가 절차를 누락했다면 혜택을 받지 못하는 경우가 발생할 수 있으므로 서류 준비 단계부터 철저한 확인이 필요합니다.