주택청약, 늦기 전에 시작해야 하는 진짜 이유
처음엔 남 얘기 같았던 단어, 주택청약. “나중에 집 살 때쯤 알아봐야지”라고 생각했는데, 막상 내 집이 간절해질 때쯤엔 청약 점수가 하나도 없어서 좌절하는 경우가 정말 많습니다. 20년 넘게 블로그를 하며, 수많은 독자 분들의 사연을 접해왔습니다. 그중에서도 가장 안타까웠던 건, ‘청약’을 너무 늦게 시작한 사람들이었죠. 오늘은 저의 경험과 함께 ‘주택청약’이란 무엇인지, 어떻게 시작해야 하고, 어떤 전략이 필요한지 천천히, 그러나 확실히 풀어드리겠습니다.
주택청약이란? 누구를 위한 제도인가요?
주택청약은 말 그대로 ‘앞으로 분양될 집에 신청할 수 있는 자격’을 얻는 과정입니다. 아파트를 짓는 건설사가 입주자를 뽑기 전에 청약을 받고, 여기서 뽑힌 사람들이 분양받는 방식이죠. 우리가 흔히 말하는 “내집 마련의 첫걸음”이 바로 이 주택청약입니다.
대한민국에서는 ‘청약통장’이라는 특별한 통장을 만들어 일정 금액을 꾸준히 납입함으로써 청약 자격과 점수를 쌓아가게 됩니다. 이 점수는 주로 무주택 기간, 부양가족 수, 납입 기간 등으로 결정되고, 이 점수의 높고 낮음에 따라 당첨 가능성이 갈리죠.
특히 2025년 기준으로 민영 vs 공공 분양 청약 제도가 조금씩 다르고, 지역별로도 규제가 달라졌기 때문에 더더욱 빨리 준비하는 것이 유리합니다. 아직 청약을 시작하지 않으셨다면, 오늘부터라도 가입해 놓는 것만으로도 5년 후, 10년 후의 기회가 달라질 수 있습니다.
주택청약통장, 아직도 안 만들었나요?
생애 첫 청약이었던 20대 후반의 저도 처음엔 ‘언젠가 쓰겠지’란 마음으로 청약통장을 개설했습니다. 그런데 그게 인생의 흐름을 바꿔놓을 줄은 몰랐습니다.
주택청약종합저축은 국민 누구나 만들 수 있고, 1인 1계좌만 가능합니다. 은행 앱이나 지점에서 신분증만 있으면 개설할 수 있고, 월 최대 10만 원까지 납입이 인정됩니다.
청약통장은 단순한 저축 통장이 아닙니다. “청약 점수를 쌓는 자격증 같은 존재”입니다. 특히 무주택 기간이 길어질수록, 납입 횟수가 많을수록 점수가 올라가게 됩니다. 20년 동안 블로그를 하면서 “왜 나는 청약 통장을 만들지 않았을까” 후회하는 사연을 수도 없이 봤습니다.
지금 청약 자격이 없다고 해도 괜찮습니다. 중요한 건 ‘먼저 만들어두는 것’입니다. 앞으로 주거 계획이 있다면, 늦기 전에 꼭 시작하세요.
청약 점수, 어떻게 쌓고 무엇이 중요한가요?
청약의 당락을 좌우하는 건 점수입니다. 특히 공공분양(국민주택 등) 청약은 가점제 100% 방식이기 때문에, 점수를 쌓는 것이 무엇보다 중요하죠.
청약 점수는 총 84점 만점이며, 3가지 기준으로 구성됩니다:
- 무주택 기간 (최대 32점)
- 부양가족 수 (최대 35점)
- 청약통장 납입기간 (최대 17점)
이 점수는 단순히 돈이 많다고 높아지는 게 아닙니다. 시간과 조건이 필요한 구조죠. 특히 무주택 기간은 본인이 세대주로서 무주택 상태를 얼마나 유지했는지가 중요하고, 부양가족은 배우자, 자녀, 부모님 등 함께 사는 가족이 포함됩니다.
20대 후반부터 시작해도 30대 중반이면 웬만한 가점을 만들 수 있습니다. 하지만 40대에 시작하면, 아무리 부양가족이 있어도 무주택 기간과 납입기간 점수가 약해져 불리할 수 있습니다. 중요한 건 전략적 준비와 꾸준함입니다. 오늘부터 점수를 쌓기 시작하세요.
민영 vs 공공분양 청약, 뭐가 다른가요?
청약은 한 종류가 아닙니다. 민영분양과 공공분양이 있으며, 각각 당첨자 선정 방식이 다르기 때문에 반드시 구분해서 이해해야 합니다.
공공분양은 정부 주도의 분양으로, 가점제가 중심입니다. 무주택자, 저소득층, 신혼부부 등 주거 취약 계층에게 유리하며, 청약 점수가 당락을 거의 좌우합니다.
반면 민영분양은 민간 건설사가 진행하며, 가점제와 추첨제 혼합 방식입니다. 예를 들어 수도권에서는 전용면적 85㎡ 이하의 경우 75%는 가점제, 25%는 추첨제로 뽑습니다. 즉, 무주택 점수가 낮아도 추첨으로 기회를 잡을 수 있습니다.
특히 1인 가구나 신혼이 아닌 청년에게는 민영 분양의 추첨제가 사실상 유일한 기회이기도 합니다. 따라서 본인의 조건이 어느 쪽에 유리한지 미리 파악하고 전략을 세우는 것이 중요합니다. 공공 = 점수 싸움, 민영 = 운도 전략이다, 이 차이를 기억해 두세요.
주택청약, 언제 시작해야 할까요?
답은 명확합니다. “지금”입니다.
20년 동안 블로그를 운영하면서, 저는 참 많은 독자들과 대화를 나눠왔습니다. 그중 가장 자주 들었던 말은 “진작 시작할 걸 그랬어요.”였습니다. 청약은 단순한 금융 상품이 아니라, 미래를 준비하는 장기 계획입니다.
아직 집 살 생각이 없더라도, 결혼 계획이 없어도, 당장 서울에 살지 않아도 청약통장을 먼저 만들고, 조건을 알아보고, 꾸준히 납입하며 나중에라도 기회를 만들 준비를 해야 합니다.
정부 정책은 계속 바뀝니다. 어떤 해는 청약제도가 완화되고, 또 어떤 해는 규제가 더 강해집니다. 하지만 변하지 않는 건 단 하나. 준비한 사람에게만 기회가 온다는 것.
지금 이 글을 읽고 있는 당신이 다음 당첨자이길 바라며, 청약이라는 이름의 인생 준비, 오늘부터 함께 시작해보면 어떨까요?