이재명 정부 부동산 정책, 집값 안정될까? 강력 규제 이후 시장 변화 총정리
1. 대출 규제와 6.27 대책의 핵심
2025년 이재명 정부가 발표한 6.27 대책은 부동산 시장을 뒤흔든 강력한 대출 규제로 평가됩니다. 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한하고, 다주택자의 경우 수도권 내 LTV(주택담보대출비율)를 0%로 설정했습니다. 사실상 고가 아파트 매입의 주요 수단이었던 대규모 대출이 막히게 된 것이죠.
특히 이번 정책은 예상치 못한 시점에 발표되고 다음 날 즉시 시행되어 시장의 충격을 배가시켰습니다. 이러한 초고강도 규제는 과열된 강남권 거래와 과도한 레버리지 수요를 차단하는 데 목적이 있습니다.
결국 대출 여력이 줄어든 3·40대의 고가 주택 매입 수요가 급격히 위축되고, 부동산 시장의 단기 조정 가능성이 커졌다는 평가가 지배적입니다.
2. 거래 취소와 거래량 감소, 시장의 첫 반응
정책 시행 직후 가장 눈에 띄는 변화는 강남권 거래 취소 건수가 폭증했다는 점입니다. 수억 원의 계약금을 포기하면서까지 거래를 취소하는 사례가 늘어난 것은 향후 가격 하락에 대한 우려가 반영된 것입니다.
서울 아파트 거래량도 급격히 감소했습니다. 7월 기준 거래량이 1천 건 수준으로 떨어졌고, 이는 과거 집값 조정기와 유사한 흐름입니다. 거래량이 줄면 매물은 쌓이게 되고, 매물 증가가 호가 하락으로 이어지는 구조가 나타나기 쉽습니다.
결국 단기적으로 거래 위축이 심화되면 집값 안정 또는 하락세가 현실화될 가능성이 큽니다.
3. 종부세 인상과 ‘똘똘한 한 채’ 약화
정부는 종합부동산세 공정시장가액 비율을 60%에서 80%로 인상하는 방안을 검토하고 있습니다. 이는 고가 주택 보유자에게 세 부담을 크게 늘리는 조치로, 투자 목적의 고가 주택 수요를 위축시키는 효과가 있습니다.
‘똘똘한 한 채’ 현상도 약화될 전망입니다. 과거에는 대출을 최대한 활용해 강남 등 핵심 입지를 매입하는 전략이 유효했지만, 대출 규제가 강화된 상황에서는 매수세가 제한될 수밖에 없습니다. 현금 부자들의 일부 매수는 가능하겠지만 시장 전체의 흐름을 바꾸기에는 역부족일 것입니다.
이러한 세제 변화와 대출 규제는 고가 아파트 중심의 가격 상승세를 억제하는 데 기여할 것으로 보입니다.
4. 수도권·지방 시장 파급 효과
일각에서는 수도권 강력 규제로 자금이 지방 부동산으로 이동하는 ‘풍선효과’를 우려하기도 합니다. 그러나 전문가들은 현재 지방 시장은 매도 물량이 많고 투자 심리가 약해, 수도권 자금이 대규모로 이동해도 단기간에 가격을 끌어올리기는 어렵다고 봅니다.
수도권 내에서도 매도 물량이 줄어야 가격 상승이 가능한데, 강남 3구 외 지역은 여전히 매물이 많습니다. 결과적으로 지방 시장은 단기적으로는 큰 영향을 받지 않고, 오히려 거래 침체가 확산될 가능성이 큽니다.
지방 시장의 미분양 물량과 PF 문제 역시 단기 회복을 어렵게 만드는 요인입니다.
5. 무주택자·실수요자의 전략과 시장 전망
무주택자나 1주택자 실수요자는 지금과 같은 고강도 규제기에는 섣부른 매수보다 관망이 유리할 수 있습니다. 거래량, 매물 증가 추세를 주시하며 하락 조정기에 진입했을 때 실질적인 매입을 검토하는 전략이 합리적입니다.
전문가들은 올해 하반기~내년 초를 기점으로 매수 기회가 열릴 가능성을 점치고 있습니다. 다만 자신의 자산 규모, 대출 가능성, 세금 부담 등을 면밀히 따져야 하며, 단기 시세 변동에 휘둘리지 않는 장기적 관점이 필요합니다.
정부 정책 방향은 당분간 가격 안정을 목표로 할 것이며, 구조적 폭락을 막기 위해 필요한 경우 부양책을 병행할 가능성이 높습니다.