남들은 전세로 사는데… 전세보증금으로 투자까지? 현실 사례로 알려드립니다
“전세 살면서도 투자할 수 있을까요?” 이 질문은 참 많은 분들이 궁금해 하십니다. 특히 서울이나 수도권에서 전세로 살고 있는 분들 중 전세보증금을 ‘묶여 있는 돈’으로만 보는 경우가 많습니다.
하지만 조금만 시야를 넓히면, 이 보증금도 기회의 자산이 될 수 있어요. 물론 무리한 투자나 위험한 레버리지는 피해야 하지만, **현실적인 사례들을 통해 ‘가능한 전략’이 있다는 걸 보여드릴 수 있습니다.**
오늘은 **전세보증금을 활용해 실제로 수익을 만든 5가지 투자 사례**를 소개드릴게요. 모두 실생활에서 충분히 적용 가능한 전략들입니다.
1. 보증금 담보로 만든 주식계좌 – 예치금 활용 단기 트레이딩
A씨(33세, 직장인)는 서울 관악구에서 보증금 1억 5천만 원에 전세 거주 중이었습니다. 주거래 은행에선 전세보증금의 일정 비율을 담보로 **마이너스 통장 개설 또는 예수금 담보대출 상품**을 추천받았고, 이를 통해 **3천만 원 한도로 주식계좌를 개설**했습니다.
그는 변동성 높은 종목보다는, **월배당 ETF + 우량주 중심의 단기 매매 전략**을 사용했고, 월평균 수익률 1~2%를 기록하며 ‘보증금을 유휴자산으로 두지 않는 법’을 실현했죠.
✅ 핵심 포인트:
- 보증금은 건드리지 않고, ‘담보 가치’만 활용
- 자기자본이 부족한 사회초년생에게 적합
- 단, 주식 투자 경험이 있는 경우에 한정해 신중히 접근 필요
이 방식은 특히 **소액 레버리지로 단기 수익 추구**를 원하는 분들에게 현실적인 대안이 될 수 있습니다.
2. 갭투자 형태로 소형 원룸 매수 – 실입주 없이 임대수익 확보
B씨(36세)는 인천 지역 전세를 살며, 1억 원 미만의 소형 빌라에 **전세가와 매매가의 차이가 적은 매물**을 집중적으로 분석했습니다.
결국 매매가 8,200만 원, 전세가 7,000만 원의 소형 빌라에 투자하여 **자기자본 약 1,500만 원으로 투자에 성공**, 현재는 월세 전환 후 월 30만 원의 현금 흐름을 만들고 있어요.
✅ 갭투자 핵심 전략:
- 전세가율 85% 이상 → 적은 자본으로 투자 가능
- 현장 방문 필수! → 실제 수요, 노후도 확인
- 공실률 낮은 역세권 or 대학가 중심 물건 선별
이 전략은 **부동산 시세 상승이 크지 않더라도, 월세 전환으로 꾸준한 수익 창출**이 가능한 방법입니다.
3. 전세자금대출 일부 상환 후 ‘신용대출 병행’ 투자
C씨(29세)는 전세보증금 2억 원 중 일부를 전세자금대출로 조달했고, 매달 꾸준히 상환하며 신용점수를 올렸습니다. 이후 신용점수 개선과 안정적인 상환 이력을 바탕으로 **별도의 신용대출을 추가 확보(한도 4천만 원)**해 P2P 채권형 투자와 리츠 상품에 분산 투자를 실행했죠.
✅ 전략 요약:
- 전세대출 + 신용대출 = 분산 투자 기반 마련
- 정기적 상환은 신용등급 상승으로 연결
- 리스크 대비를 위해 원금보장형 상품 위주 선택
이 방식은 ‘안정적인 대출 관리 → 투자 여력 확보’라는 **선순환 구조를 만들어낸 전략**으로, 사회초년생에게 실용적입니다.
4. 전세보증금 활용한 리츠(REITs) 간접 투자
D씨(40대 초반)는 부동산 직접 투자에 부담을 느끼던 와중, **전세보증금의 일부를 ‘리츠 투자’로 분산**시켰습니다. 리츠(REITs)는 부동산을 간접 소유하는 투자 방식으로, **월세 수익 기반의 배당금 수령**이 가능하죠.
월 30만 원씩 1년간 적립 투자하여 연 수익률 약 6~7% 수준의 안정적인 배당을 확보했고, 전세금이 전부 묶여 있다는 고정관념에서 벗어나는 계기가 되었습니다.
✅ 리츠 투자 팁:
- 공모형 리츠 선택 시 안정성 높음
- 코스피 상장 리츠는 모바일 거래 가능
- 초기 수익보다는 장기 배당 수익 목표
특히 **직접 부동산 투자가 부담되는 분들에게 ‘첫 시작’으로 적합**한 간접 투자 전략입니다.
5. 세입자 전세금 + 본인 대출로 소형 빌라 매수 (레버리지 극대화 사례)
마지막은 비교적 고난도 전략입니다. E씨(37세)는 자신이 살던 전세집을 빼고 다른 지역에 본인 소유의 **소형 빌라를 매수**한 뒤 그 집을 다시 전세로 돌려, 세입자의 전세금을 받아 **레버리지를 극대화**했습니다.
이 과정에서 **보유세, 취득세, 이자율 등을 정확히 계산하고** 월세가 아닌 전세로 임대하여 초기 부담을 최소화했죠.
✅ 전략 조건:
- 전세 수요가 높은 지역(대학가, 지하철역 근처)
- 전입세대 열람·권리분석 철저히 진행
- 리스크 관리용 보험(전세보증금 반환보증) 필수 가입
이 사례는 다소 리스크가 있지만, 전세보증금 자체를 ‘투자자금’으로 활용한 구조적 사례로 분석할 수 있습니다.
마무리하며 – 전세보증금, ‘묶인 돈’이 아닌 ‘움직이는 자산’입니다
오늘 소개한 사례들을 통해 한 가지 공통점을 느끼셨을 거예요. **전세보증금은 단순한 거주비용이 아니라, 운용 가능한 자산**이라는 점입니다.
단, 반드시 **안정성 중심의 판단**이 동반되어야 하고 무리한 대출, 불확실한 투자처는 피해야 합니다.
📌 정리하자면:
- 자산의 유동성은 상황 판단에 따라 만들어진다
- 소액이라도 투자 가능성은 충분하다
- 전세 기간 동안의 재무 전략이 자산 형성의 시작이 될 수 있다
지금 여러분이 살고 있는 그 집, 어쩌면 ‘내 돈’ 없이 시작할 수 있는 첫 투자 기회일지도 모릅니다.